香港寫字樓市場的重要性及影響力

香港，作為國際知名的金融、貿易與航運中心，其寫字樓市場一直是全球商業地產的風向標之一。香港寫字樓租金不僅是反映本地經濟活力的重要指標，更與跨國企業的亞太區佈局、資本流動及行業發展趨勢緊密相連。尤其是核心商業區如中環的甲級寫字樓，其租金水平長期位居世界前列，吸引了眾多國際銀行、律師事務所、資產管理公司及專業服務機構進駐，形成了高密度的商業生態圈。因此，香港寫字樓租金的波動，不僅影響本地企業的營運成本，也牽動著國際投資者對亞太區商業地產市場的信心。本文旨在深入剖析當前香港寫字樓租金的市場動態，探討其背後的驅動因素，並對未來走勢進行展望，為企業決策者與投資者提供具參考價值的分析。

整體租金水平變化：上升、下跌或持平？

近年來，香港寫字樓租金市場經歷了顯著的調整期。根據多家國際物業顧問公司的報告，自2019年社會事件及隨後全球疫情爆發以來，香港寫字樓租金整體呈現下行趨勢。然而，隨著社會全面復常及與內地通關，市場在2023年出現初步企穩跡象。以2024年第一季度的數據來看，整體香港寫字樓租金較疫情高峰期累計下跌約20%至30%，但跌勢已明顯放緩，部分優質地段甚至錄得輕微回升。整體而言，市場正處於「尋底」與「整固」階段，尚未回到歷史高位，但最劇烈的下跌階段似乎已經過去。

不同區域寫字樓租金表現差異

香港各區的寫字樓租金表現呈現明顯分化，這與區域的產業聚集、供應量及交通配套息息相關。

• 中環：作為傳統核心商業區，其甲級寫字樓租金仍為全港之冠，但也是調整幅度最大的區域之一。部分頂級商廈的租金從高峰回落超過三成，但近期因有中資金融機構及專業服務公司趁低吸納優質樓面，租金跌勢已趨穩定。
• 灣仔/銅鑼灣：此區寫字樓租金屬於中高價位，吸引了不少尋求較中環成本為低、但仍具備便利交通及商業配套的企業。租金抗跌力相對較強，空置率也低於中環。
• 尖沙咀：作為九龍的傳統商業中心，寫字樓租金較港島為低，主要服務零售、貿易、旅遊相關行業。市場相對穩定，波動較小。
• 東九龍（觀塘、九龍灣）：這是近年快速崛起的新興商業區。受惠於大型商廈供應充足、租金極具競爭力，以及港鐵網絡完善，吸引了大量後勤部門、創科公司、物流及媒體企業進駐，空置率雖因新供應而較高，但需求持續增長，租金表現相對堅挺。

空置率情況分析

空置率是衡量寫字樓市場健康狀況的關鍵指標。截至2024年第一季度，香港整體寫字樓空置率維持在約12%至15%的高位，其中中環的空置率一度接近15%，為近年新高。高空置率的主要原因是過去幾年企業為節省成本而縮減寫字樓面積、推行混合辦公模式，以及部分跨國公司重整亞太區業務。然而，值得留意的是，隨著租賃活動回暖，特別是來自內地企業及新經濟行業的需求，核心區優質物業的空置率開始緩慢下降，但非核心區及樓齡較高的物業仍面臨較大的去庫存壓力。 香港写字楼租金

全球經濟形勢及香港本地經濟發展

香港寫字樓租金與全球及本地經濟景氣循環高度相關。全球高通脹、高利率環境抑制了企業擴張意欲，跨國企業在成本控制上更為審慎，直接影響對高租金寫字樓的需求。另一方面，香港本地經濟在通關後逐步復蘇，旅遊、零售業回暖帶動相關行業的寫字樓需求。政府積極推動「總部經濟」及吸引重點企業來港，長遠有助於創造高質素的寫字樓需求。因此，香港寫字樓租金的未來走勢，將在很大程度上取決於全球經濟能否「軟著陸」以及香港自身經濟轉型的成效。

供應量與需求量關係

供需關係是決定香港寫字樓租金的根本因素。在供應方面，未來數年仍有不少新寫字樓項目落成，尤其是東九龍及啟德發展區，預計將為市場帶來數百萬平方呎的新供應。這將持續對租金構成壓力，特別是對非核心區的舊式商廈。在需求方面，傳統主力租戶如金融機構的需求增長放緩，但新的需求動力正在形成。例如，財富管理、家族辦公室、對沖基金等金融細分領域仍有擴張；科技、醫療健康、綠色金融等新興行業對寫字樓的需求日益增長。整體而言，市場正處於供應過剩的調整期，租金需要時間消化新增供應並等待需求全面回暖。

行業結構變化

香港的經濟結構正在悄然轉變，這直接影響了寫字樓租賃市場的租戶組合。過去以投資銀行和律師事務所為主導的中環頂級寫字樓市場，現在看到更多元化的租戶。中資金融機構在國際化進程中持續在港設立或擴充業務，成為穩定的需求來源。與此同時，科技公司（包括金融科技、生物科技等）對寫字樓的需求顯著上升，它們往往偏好設計現代化、配套靈活且租金較具彈性的物業，這推動了東九龍等新興區的發展。行業結構的變化意味著寫字樓市場的需求基礎正在拓寬，但同時也對物業的硬件設施、環保標準及靈活性提出了更高要求。

政策影響

政府政策對香港寫字樓租金市場有著深遠影響。在規劃方面，「北部都會區」和「明日大嶼」等長遠發展計劃，將改變未來的商業區分布，可能創造新的寫字樓需求熱點。在稅務方面，針對家族辦公室和飛機租賃業務的稅務優惠，吸引了相關企業來港，間接帶動了高端寫字樓需求。此外，針對綠色建築的推動政策，使得擁有高環保評級的寫字樓在租賃市場上更具競爭力，租金溢價也更為明顯。企業在選擇寫字樓時，越來越多地將ESG（環境、社會和管治）因素納入考量，這將進一步加劇優質與非優質物業之間的表現分化。

中環：頂級寫字樓租金走勢及原因

中環始終是香港寫字樓市場的皇冠。近期，其頂級寫字樓租金經歷了深度調整後，已出現企穩跡象。例如，國際金融中心（IFC）、置地廣場等標誌性物業的租金，較2022年低點已有輕微反彈。這主要歸因於幾方面原因：首先，部分中資金融機構和專業服務公司視租金調整為進駐核心地段的良機，進行了升級或擴充。其次，業主為挽留或吸引優質租客，提供了更靈活的租賃條款和裝修補貼，變相降低了企業的實際進駐成本。最後，中環寫字樓的稀缺性及其無可替代的象徵地位，確保了其長期價值。儘管短期內租金難以回到歷史峰值，但中環作為亞太區首要金融中心的地位，仍將支撐其寫字樓租金在全球保持領先水平。

灣仔/銅鑼灣：中價寫字樓的競爭力分析

灣仔及銅鑼灣區的寫字樓，以其優越的地理位置（毗鄰中環及會議展覽中心）和相對合理的香港寫字樓租金，構成了強大的市場競爭力。該區寫字樓的主要租戶包括公關公司、諮詢機構、中小型律師行以及各類企業的區域辦事處。與中環相比，這裡的寫字樓租金可能低20%至40%，但商業氛圍依然濃厚，交通網絡四通八達。此外，該區不少寫字樓近年進行了翻新升級，提升了物業質素。對於那些需要頻繁接觸客戶、但又注重成本效益的企業而言，灣仔/銅鑼灣提供了一個極佳的平衡點。在當前市場環境下，此區寫字樓的空置率一直維持在較低水平，顯示其需求穩健。

九龍區（尖沙咀/觀塘）：新興商業區的潛力

九龍區的寫字樓市場呈現兩極化發展。尖沙咀作為成熟商業區，寫字樓租金穩定，主要服務旅遊、零售、貿易等行業，市場波動較小。而東九龍的觀塘及九龍灣，則是近年最具增長潛力的新興商業區。該區擁有大量由工業大廈活化或全新興建的甲級及乙級寫字樓，樓面面積寬敞、樓底高，且香港寫字樓租金僅為中環的三分之一至二分之一，極具吸引力。政府推動的「起動九龍東」計劃，大幅改善了該區的交通、環境及公共空間，吸引了眾多跨國公司的後勤部門、共享工作空間營運商、初創企業及媒體製作公司進駐。雖然短期內新供應集中導致空置率偏高，但從長遠看，隨著配套日益完善及產業集群效應顯現，東九龍的寫字樓租金具備良好的增長潛力。

短期內（未來一年）的預測

展望未來一年，香港寫字樓租金市場預計將繼續呈現「整體平穩、區域分化」的格局。整體租金水平有望在當前水平窄幅上落，大幅下跌或急升的可能性均較低。中環等核心區的優質物業，由於新增供應有限及需求逐步回暖，租金可能溫和上升1%至3%。而非核心區及質素較舊的寫字樓，則仍需面對來自新供應的競爭，租金可能受壓或僅能持平。空置率預計將從高位緩慢回落，但過程將是漸進的。影響短期走勢的關鍵變數包括：美國利率政策何時轉向、中國內地經濟復蘇力度，以及香港吸引企業和人才的具體成效。

長期發展趨勢分析

從長遠（未來三至五年）來看，香港寫字樓租金市場將呈現以下幾個趨勢：首先，市場將更加兩極化。擁有卓越地理位置、綠色認證、智能設施及靈活空間設計的「頂級」寫字樓，將持續享有租金溢價，並吸引優質租戶。反之，老化且缺乏升級的物業將面臨邊緣化風險。其次，新興商業區如東九龍的地位將進一步提升，逐漸形成與傳統核心區互補的多中心商業格局。第三，寫字樓的功能將從單純的辦公空間，轉變為促進協作、創新和品牌展示的綜合性平台，這將改變租賃需求的面積和配置要求。最後，香港寫字樓租金水平將與其作為連接內地與國際的「超級聯繫人」角色緊密掛鉤，任何強化或削弱這一角色的因素，都將在租金上得到反映。

企業應對策略建議

對於正在租賃或計劃搬遷寫字樓的企業，當前的市場環境提供了難得的策略機遇。建議企業可以考慮以下幾點：

• 趁低升級或整合：利用租金回調的窗口期，將辦公室升級至更優質、更符合現代工作模式的地段或物業，或將分散的辦公點整合，提升運營效率。
• 爭取更優惠條款：在租約談判中，企業議價能力增強。除了爭取更低的香港寫字樓租金單價外，還應關注免租期、裝修津貼、續租權及面積彈性等條款。
• 考量混合辦公模式：重新評估實際所需的固定辦公面積，可考慮採用「核心+彈性」空間策略，在保留核心辦公點的同時，使用共享工作空間以滿足波動性需求。
• 關注ESG因素：選擇符合綠色建築標準的寫字樓，不僅有助於企業履行社會責任，長遠也能節省能源成本並提升企業形象。
• 探索新興區域：對於後勤、研發或創意部門，可積極考慮東九龍等新興區，以大幅節省租金成本，並享受更現代化的辦公環境。

對香港寫字樓租金市場的總結

綜上所述，香港寫字樓租金市場在經歷了數年的深度調整後，正步入一個新的平衡階段。市場的驅動力已從過往由金融業單一主導，逐步轉向金融、科技及專業服務多元驅動。區域分化日益明顯，中環的核心地位依然穩固但面臨成本優化壓力，而東九龍等新興區則憑藉高性價比和現代化設施迅速崛起。影響市場的關鍵因素複雜多變，包括全球宏觀經濟、本地政策導向以及行業結構性轉型。總體而言，最壞的時期可能已經過去，但市場的復蘇將是緩慢且不均衡的，機遇與挑戰並存。

給予租戶和投資者的建議

對於寫字樓租戶而言，當前是一個進行戰略性房地產規劃的良機。應審視業務長期需求，充分利用市場的議價空間，鎖定符合未來發展方向的優質辦公空間，並將營運靈活性寫入租約。對於投資者而言，香港寫字樓市場的投資邏輯正在改變。單純追求資本增值的時代暫告一段落，投資應更注重物業的基本面，包括其所處地段、物業質素、租戶組合的多元性及可持續性。偏好穩定現金流的投資者，可關注租金回報率已顯著提升的優質寫字樓資產。而具有較高風險承受能力的投資者，則可研究具改造潛力的舊式商廈或新興區的物業，以捕捉長遠的價值提升機會。無論對租戶還是投資者，深入理解市場趨勢、細分區域表現及行業動向，將是做出明智決策的關鍵。