居屋是長者的理想安樂窩

在香港這個寸土寸金的大都會，擁有屬於自己的安樂窩是許多長者的心願。根據香港房屋委員會最新統計，65歲以上長者申請居屋的比例近年持續上升，2023年更達到整體申請人的18%。居屋之所以成為銀髮族的理想選擇，主要因為其價格相對私人樓宇低廉，且地理位置多靠近社區設施，方便長者日常生活。不過，在實現置業夢想的道路上，長者買居屋按揭往往成為最大的挑戰。

許多長者在退休後收入大幅減少，傳統銀行對於高齡申請人的貸款審批日趨嚴格。香港金融管理局數據顯示，60歲以上人士的按揭申請拒絕率較年輕申請人高出約三成。這使得長者必須在銀行與財務公司之間做出謹慎選擇，既要考慮還款能力，又要兼顧生活品質。本文將深入探討兩種貸款途徑的優劣，幫助銀髮族找到最適合自己的融資方案。

銀行按揭：傳統選擇的利與弊

銀行按揭的優點：利率較低、信譽較佳

銀行作為傳統金融機構，在按揭市場上具有明顯優勢。目前香港主要銀行提供的居屋按揭利率普遍在2.5%至3.5%之間，較財務公司低1至2個百分點。以貸款額300萬港元、還款期15年計算，選擇銀行按揭相比財務公司每月可節省約2,000至4,000港元利息支出，長期下來節省金額可達數十萬。

銀行的另一大優勢是監管嚴格、信譽良好。香港金融管理局對銀行的按揭業務有明確規範，包括必須向客戶詳細解釋條款、不得隱藏費用等。此外，銀行通常提供更全面的客戶服務，如還款假期、按揭保險等增值服務，讓長者在遇到財務困難時有更多緩衝空間。

銀行按揭的缺點：審批嚴格、要求較高

銀行對按揭申請人的審核標準相對嚴苛，特別是對年齡較大的申請者。多數銀行設定按揭還款期上限為30年，且要求貸款人在還款期屆滿時不超過75歲。這意味著一位65歲的長者最多只能申請10年期的按揭，導致每月還款額大幅增加。

銀行還嚴格審查申請人的收入證明和信貸紀錄。退休人士往往難以提供穩定的收入證明，即使有豐厚儲蓄，銀行也可能因申請人缺乏固定收入而拒絕申請。根據香港銀行公會資料，超過50%的長者按揭申請因收入證明不足而被要求增加擔保人或降低貸款額。

長者申請銀行按揭的常見障礙

長者在申請銀行按揭時常遇到以下困難：首先，年齡限制是最主要的障礙。多數銀行對超過60歲的申請人會施加更嚴格的貸款條件，如要求較高的首期比例或縮短還款期。其次，退休後收入下降影響借款能力，銀行通常要求每月供款不超過收入之40%，這對依靠退休金或儲蓄生活的長者構成挑戰。

此外，健康狀況也可能成為隱憂。部分銀行會評估申請人的預期壽命，對於有嚴重健康問題的長者可能拒絕申請。最後，信貸紀錄空白或不良也是常見問題，許多長者從未建立信貸紀錄或曾有輕微逾期還款紀錄，這些都會影響按揭審批結果。

財務公司按揭：靈活方案的選擇

財務公司按揭的優點：審批較寬鬆、彈性較大

相比銀行，貸款公司在按揭審批上通常更具彈性。財務公司一般對申請人年齡限制較寬鬆，最高可接受80歲的借款人，還款期也可延長至20年或更長。這對希望減輕每月還款壓力的長者特別有吸引力。

財務公司另一優勢是審批速度快，通常只需3至5個工作天即可完成審批，較銀行的2至4週為快。此外，財務公司對收入證明的要求較寬鬆，接受多種收入來源證明，包括子女供養費、租金收入、投資收益等，更貼合退休人士的實際財務狀況。

財務公司按揭的缺點：利率較高、風險較大

財務公司按揭的最大缺點是利率較高，目前香港持牌財務公司的居屋按揭利率普遍在4%至8%之間，個別情況甚至更高。高利率意味著長者需要支付更多利息，增加整體置業成本。以貸款額200萬港元、還款期15年計算，財務公司按揭相比銀行按揭總利息支出可能多出30萬至50萬港元。

另一個風險是部分財務公司可能收取隱藏費用，如手續費、評估費、提前還款罰金等。香港消費者委員會數據顯示，2023年接獲關於財務公司按揭的投訴中，有35%涉及隱藏費用問題。此外，財務公司倒閉風險雖低但仍存在，選擇不當可能導致財務損失。

如何選擇正規的財務公司？

選擇財務公司時，長者應優先考慮香港持牌放債人，可透過公司註冊處的放債人登記名冊查核其合法性。正規財務公司應明確披露所有費用和利率，並提供詳細還款計劃表。建議長者選擇成立時間較長、市場信譽良好的大型財務公司，避免與來歷不明的小型貸款機構交易。

在簽署合約前，應仔細閱讀條款細則，特別注意以下事項：利率計算方式、逾期還款罰則、提前還款條件、是否有隱藏費用。如有疑問，可諮詢專業律師或尋求香港金融糾紛調解中心的協助。切勿因急於獲取貸款而忽略合約細節，導致日後糾紛。

不同財務狀況的長者，如何選擇合適的貸款方案？

退休金收入穩定的長者

擁有穩定退休金收入的長者（如公務員、教師等），應優先考慮銀行按揭。這類長者通常能提供明確的收入證明，符合銀行的審批要求。建議這類長者選擇較長的還款期以減輕每月壓力，但同時保持靈活性，可在資金充裕時提前部分還款以減少利息支出。

具體而言，若每月退休金收入達2.5萬港元以上，可考慮申請銀行按揭七成，還款期15至20年。同時應確保每月供款不超過收入的35%，保留足夠生活費用。這類長者還可考慮搭配按揭保險，以獲得更優惠的利率和更靈活的還款條件。

自僱人士或無固定收入的長者

對於自僱或無固定收入的長者，財務公司可能是更合適的選擇。這類長者雖可能擁有充足資產（如儲蓄、投資等），但難以提供傳統收入證明。財務公司通常接受資產證明作為還款能力評估依據，審批標準更符合這類人士的實際情況。

建議這類長者選擇利率較低的持牌財務公司，並盡量提高首期比例至40%以上，以降低貸款額和利息支出。同時，應準備6個月的供款作為應急錢，應對可能出現的資金周轉問題。如有子女擔保，可進一步提高獲批機會和獲得更優惠條件。

持有其他資產的長者

擁有其他資產（如投資物業、股票、基金等）的長者，可考慮組合式貸款方案。例如，可先向銀行申請部分貸款，不足部分再向財務公司借貸。這種做法既能享受銀行的低利率，又能滿足整體資金需求。

另一種選擇是利用現有資產增加談判籌碼。例如，可將投資物業租金收入或股息收入納入還款能力計算，說服銀行提供更優惠的貸款條件。持有大量流動資產的長者還可考慮抵押部分資產給銀行，以獲取更低利率的按揭貸款。

申請按揭前的準備工作

收集所需文件

無論選擇銀行或財務公司，準備齊全的文件是成功申請的關鍵。基本文件包括：身份證、住址證明、收入證明（如退休金證明、銀行月結單、稅單等）、資產證明（如銀行存款、股票、基金帳戶等）。如有擔保人，還需準備擔保人的相關文件。

特別注意的是，長者應準備詳細的財務狀況說明，包括每月固定支出、醫療費用、保險 premiums等，讓貸款機構全面了解其實際還款能力。建議在申請前3個月保持良好的銀行交易紀錄，避免大額不明資金流入，影響信貸評估。

評估自身還款能力

在申請長者買居屋按揭前，必須客觀評估還款能力。建議使用以下公式計算負擔能力：每月總收入 - 基本生活開支 - 醫療費用 - 其他固定支出 = 最高可負擔供款額。一般來說，每月供款不應超過總收入的35%，以確保生活品質不受影響。

長者還應考慮未來可能的支出變化，如醫療費用增加、通脹影響生活成本等。建議制訂保守的還款計劃，預留15%至20%的緩衝空間。可利用香港金融管理局網站上的按揭計算機，詳細計算不同貸款額和還款期下的供款情況。

比較不同貸款機構的方案

申請前應至少比較3至4家銀行和財務公司的貸款方案，重點關注以下要素：

• 實際年利率：包括所有費用和利息的總成本
• 還款期：最長可選擇的還款年限
• 彈性還款選項：是否允許提前還款、部分還款等
• 逾期還款罰則：罰息計算方式和寬限期
• 隱藏費用：如手續費、評估費、律師費等

建議製作比較表，直觀分析各方案的優劣。同時可諮詢獨立財務顧問，獲取專業意見。香港銀行公會和香港持牌放債人公會網站也提供有用的比較工具和市場資訊。

應急錢的重要性：保障退休生活

如何規劃應急錢？

應急錢是長者財務規劃中不可或缺的一環，特別是在承擔按揭還款責任時。理想的應急金額應為6至12個月的基本生活開支加上每月供款總和。例如，若每月生活開支為1.5萬港元，供款為8,000港元，則應急錢應準備13.8萬至27.6萬港元。

應急錢應存放在流動性高的賬戶中，如儲蓄戶口或貨幣市場基金，確保急需時可迅速提取。同時應避免將應急錢投資於高風險產品，以免需要時因市場波動而蒙受損失。建議將應急錢分為兩部分：立即可用資金（如現金和活期存款）和短期可動用資金（如定期存款、儲蓄保險等）。

善用保險產品，轉移風險

保險是長者管理財務風險的重要工具。適合的保險產品可在意外發生時提供保障，避免因突發事件影響按揭還款。主要考慮的保險類型包括：住院醫療保險、危疾保險、人壽保險和按揭保險。

特別是按揭保險，可在借款人因失業、傷病等原因無法工作時，代為償還部分或全部按揭供款。香港多家保險公司提供專為長者設計的按揭保險計劃，保費相對合理，值得考慮。選擇保險產品時應仔細閱讀保障範圍和條款，確保符合個人需求。

成功個案分享：長者如何順利獲得居屋貸款

陳先生今年68歲，退休前為小型企業主，現依靠儲蓄和子女供養生活。他看中一個市值400萬港元的居屋單位，但多家銀行因年齡和收入問題拒絕其按揭申請。後來陳先生轉向持牌財務公司，提供詳細資產證明（包括200萬港元存款和基金投資），最終獲批五成按揭，利率5.5%，還款期15年。

另一個成功案例是李太太，70歲，退休教師。她利用穩定的退休金收入向銀行申請按揭，同時由兒子擔任擔保人，最終獲批六成按揭，利率3.25%，還款期10年。李太太還購買了按揭保險，確保意外情況下不會影響還款。

這些案例顯示，不同背景的長者只要選擇合適的貸款機構和準備充分，都能實現居屋夢。關鍵在於了解自身財務狀況，選擇最匹配的貸款方案，並做好風險管理。

選擇適合自己的貸款方案，安享晚年

居屋作為長者的安樂窩，選擇合適的按揭方案至關重要。銀行按揭利率低、信譽佳，適合收入穩定、符合嚴格審批條件的長者；財務公司按揭審批寬鬆、彈性大，適合難以符合銀行要求但擁有其他資產的長者。無論選擇哪種方案，都應謹慎評估還款能力，預留充足應急錢，並考慮保險保障。

長者在做出最終決定前，建議諮詢專業人士意見，全面比較不同方案。同時要保持理性，不因急於置業而接受不合理條款。選擇適合自己的長者買居屋按揭方案，才能確保退休生活安穩無憂，真正享受屬於自己的黃金歲月。